Documentation et publications
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Brochures de l'ANIL
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Les publications de l'ADIL 60
L'ADIL publie la version 2021 de son vade-mecum du logement des étudiants.
Ce document adorde tout ce que l'étudiant et ses parents doivent savoir avant de prendre un logement en location.
Comparatif : dispositifs à 1€
Etude : l'accession aidée en 2017
Le dispositif de conventionnement "Louer Mieux"
Vade Mecum 2019
Les expulsions 2016
Note ATREH
Etude PTZ 2016
publications
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- L'accession sociale dans l'Oise,
PTZ + et opérations de rénovation lourde
Depuis le 1er juin 2012 le PTZ+ assimile à la des opérations neuves des opérations de rénovation lourde.
Il s’agit d’opérations de rénovation qui par leur ampleur, sont assimilées à la production de logement neuf au sens du régime fiscal de la TVA.
Les travaux visés avant la vente, ou après l’acquisition par l’emprunteur doivent avoir pour effet de rendre à l’état neuf :
• soit la majorité des fondations,
• soit la majorité des éléments hors fondation déterminant la rigidité de l’ouvrage,
• soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement,
• soit l’ensemble des éléments de second ouvre dans une proportion des 2/3 pour chacun d’eux.
Dans le cas où les travaux interviendront après la vente et à l’initiative du maitre de l’ouvrage, l’emprunteur devra remplir une attestation qui précisera que les travaux à réaliser rendront le logement à l’état neuf.
Les travaux devront être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de l’émission de l’offre de prêt.
L’importance de l’état des lieux d’entrée
Prendre un logement en location implique la signature d’un certain nombre de documents comme un bail et un état des lieux.
L’état des lieux, comme son nom l’indique s’arrête sur l’aspect physique du logement. Aussi est-ce un document à ne surtout pas négliger puisque c’est la comparaison entre l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée qui pourra permettre au bailleur d’établir son préjudice lié à la dégradation du logement, et d’en demander réparation au locataire.
L’état des lieux se fait dans un logement vide, lors de la remise des clés à l’entrée et lors de la restitution des clés à la sortie.
Il est établi de manière contradictoire c'est-à-dire entre le bailleur et le locataire.
Mais il peut aussi être dressé par un huissier. En effet l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’il peut être effectué, à la demande de la « partie la plus diligente et à frais partagés » par un huissier dès lors que l’autre partie en est avertie au moins 7 jours à l’avance et ce par lettre recommandée.
Mais la loi n’impose pas que l’état des lieux soit rédigé de manière similaire à l’entrée comme à la sortie. Ainsi l’état des lieux peut être effectué entre le propriétaire et le locataire à l’entrée et par un huissier à la sortie, et inversement.
Et si aucun état des lieux n’a été établi, et qu’aucune des parties ne s’est opposée à son établissement, c’est l’article 1731 du Code civil qui s’applique. Cela signifie qu’on présume que le logement est en bon état. Ce sera donc au locataire d’apporter la preuve du mauvais état du logement afin que les dégradations qui lui sont reprochées lors d’un état des lieux de sortie ne puissent pas lui être imputées.
L’absence d’état des lieux de sortie est préjudiciable au bailleur qui se trouve alors dans l’impossibilité d’apporter la preuve des dégradations commises par le locataire. En effet des devis ou des factures peuvent attester de la volonté à réaliser des travaux ou de leur réalisation effective, mais ne prouvent pas qu’ils sont la conséquence de dégradations causées par le locataire.
Bon à savoir : Le fait qu’un état des lieux mentionne de nombreuses dégradations à l’entrée dans les lieux ne constitue pas une acceptation de la situation par le locataire et une renonciation de sa part à demander que le bailleur respecte son obligation de délivrance. En effet l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement en bon état d’usage et des équipements en bon état de réparation et respectant les normes de décence du décret du 30 janvier 2002.
Les pièces et documents que le bailleur ne peut pas demander au locataire en location nue
Certains bailleurs réclament au locataire un chèque de réservation. Cette demande est-elle légale ?
La réponse est non au même titre que le dossier médical, le casier judiciaire ou le relevé de comptes.
L’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que : En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants. 17 documents prohibés suivent alors ce principe d’interdiction.
Ces 17 documents que le bailleur ne peut pas réclamer à son propriétaire sont les suivants :
- photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;
- carte d'assuré social ;
- copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
- attestation d'absence de crédit en cours ;
- autorisation de prélèvement automatique ;
- jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : " Par ces motifs " ;
- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;
- attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
- contrat de mariage ;
- certificat de concubinage ;
- chèque de réservation de logement ;
- dossier médical personnel ;
- extrait de casier judiciaire ;
- remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ;
- production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ;
- ne copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non-inscription à ce fichier.
La liste de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 est limitative. Les documents et justificatifs qui n’y figurent pas peuvent être demandés au locataire. C’est le cas notamment de l’avis d’imposition.
A propos de l’achat d’un logement en copropriété et de l’obligation d’information du vendeur
En achetant un logement dans un immeuble en copropriété, l’acquéreur devient propriétaire du volume intérieur de son logement mais aussi d’une partie indivise de l’immeuble dans lequel il se situe.
Cette part de propriété indivise, appelée « quote-part des parties communes » porte sur les éléments de structure de l’immeuble (murs porteurs, toiture…) ainsi que sur les espaces et équipements communs (couloirs, paliers, espaces verts, ascenseurs…).
être copropriétaire entraîne l’obligation de participer financièrement à l’entretien et aux réparations de l’immeuble. En plus des frais de fonctionnement et de l’entretien de son logement et du remboursement du prêt ayant permis son acquisition, l’acheteur devra donc supporter les charges de copropriété et les travaux des parties communes.
Avant l’achat en connaissance de cause d’un lot en copropriété, l’acquéreur doit recueillir certaines informations. Les unes doivent être obligatoirement communiquées. D’autres, relèvent de sa propre vigilance : il lui appartient de les demander. Ainsi, l’acquéreur a intérêt à demander au vendeur les derniers procès-verbaux d’assemblée générale (au moins les 3 derniers) pour savoir si des travaux sont envisagés (ravalement, réfection d’une toiture terrasse…) ou si des litiges sont en cours (malfaçons, impayés de charges…).
Un arrêt récent de la Cour de cassation du 20 juin 2012 aborde la question fréquente des travaux votés ou prévus avant la signature d’une promesse de vente et illustre les limites de l’obligation précontractuelle d’information des vendeurs sur l’état de la copropriété.
Des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble étaient prévus avant la signature de la promesse de vente. Celle-ci précisait que le prix avait été fixé en considération des travaux de ravalement de la façade du bâtiment sur rue devant avoir lieu prochainement. Les acheteurs ont reproché au vendeur de ne pas avoir signalé suffisamment clairement l’étendue des travaux nécessaires (d'autres fissures les exposant au paiement de travaux importants et ainsi à une majoration des charges de copropriété). Ils demandaient aux vendeurs de prendre en charge les frais de ravalement et de remise en état imposés par la préfecture de police et non prévus dans l’acte.
Le juge a considéré que les éléments fournis lors de la signature de la promesse de vente le 28 mars 2006 étaient suffisants. Les acquéreurs avaient reçu une copie du procès-verbal de l'assemblée générale en date du 13 octobre 2005 où se trouvait évoqué au titre « Travaux », le traitement définitif de la fissure côté école avec rapport de l’architecte. D’autre part, le vendeur avait donné aux acheteurs la possibilité d’assister à l’assemblée générale du 23 juin 2006 précédant la signature de l’acte définitif au cours de laquelle il avait été décidé de lancer les investigations lors de l’été 2006 et il avait été fait état de la démarche de la préfecture de police dont un rapport du 14 juin 2006 avait mis en évidence le caractère inquiétant et urgent à traiter des fissures affectant certaines parties de la copropriété et du diagnostic à mettre en place rapidement. L’acheteur avait assisté à cette assemblée générale.
Bon à savoir : outre la lecture attentive des derniers procès-verbaux d’assemblée générale, il est conseillé à l’acquéreur de se rapprocher du syndic afin de recueillir toutes informations complémentaires et de différer la signature de la promesse de vente dans l’attente de celles-ci.
Un contrat de location peut-il interdire la détention d’animaux domestiques ?
A la recherche d’un logement, il n’est pas rare de voir figurer sur l’annonce immobilière, l’interdiction d’animaux. Dans quelle mesure cette clause est-elle légale ?
Désormais, il faut distinguer la location d’un logement à titre de résidence principale de la location saisonnière. En effet, la loi du 22 mars 2012 autorise les clauses interdisant la détention d’un animal familier en location saisonnière, coupant court ainsi à l’arrêt de la cour de cassation du 3 février 2011 qui avait censuré cette interdiction.
Concernant le logement à titre de résidence principale.
La loi du 9 juillet 1970 précise est « réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est subordonnée à ce que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble, ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci ». Exception toutefois pour la détention d’un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L 221-1, L221-12 du code Rural ».
Si le bail comporte une clause interdisant la détention d’un chien de première catégorie, la résiliation du bail sera prononcée quand bien même aucun trouble ne peut être imputé à l’animal (Cour d’Appel de Colmar, 2 mars 2005), (Cour d’Appel de Paris, 23 mars 2006). C’est donc le non-respect de la clause qui suffit à justifier la résiliation du bail. La solution sera la même si l’interdiction est formulée dans un règlement intérieur dont le respect est imposé par le bail, par exemple règlement de copropriété.
Concernant les animaux familiers, il faut distinguer le principe de leur détention, autorisée par la loi et leur comportement préjudiciable au voisinage qui peut justifier la résiliation du bail.
Ainsi la résiliation d’un bail a-t-elle été prononcée aux torts du locataire en raison de l’hébergement de nombreux chats causant aux voisins des nuisances sonores et olfactives, (Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, 16 février2006). Plus récemment la Cour d’appel de RIOM par un arrêt du 20 février 2012 a validé la résiliation du bail d’une locataire qui exerçait une activité d’élevage de chien et de surcroît envahissait les parties communes.
Plus étonnant, la résiliation du bail ne se limite pas à la détention d’animaux interdits ni au comportement nuisible d’animaux autorisés.
Un locataire qui attirait vers sa fenêtre des vols de pigeons, appâtés par les dépôts de nourriture, ce qui entrainait des dégâts aux rebords de fenêtres, des salissures, et autres troubles de jouissance aux voisins, a vu son contrat résilié » (Cour d’Appel de Paris, 29 mai 2008).
Bien évidemment les faits qui justifient une résiliation de bail constituent des motifs légitimes et sérieux que le bailleur pourra invoquer pour donner congé à son locataire.
A propos des exonérations temporaires de taxe foncière
Exonération temporaire de taxe foncière et constructions neuves
Le principe est que lorsqu’un particulier achète ou fait construire un logement neuf il peut prétendre à une exonération temporaire de taxe foncière d’une durée de 2 ans.
Toutefois les communes peuvent, par délibération, décider de la suppression de cette exonération de 2 ans.
Une soixantaine de communes a ainsi supprimé l’exonération temporaire de taxe foncière de 2 ans au profit des logements neufs.
Exonération de taxe foncière et performance énergétique
Les communes peuvent décider d’une exonération de taxe foncière en faveur des logements remplissant des critères de performance énergétique. Cette exonération est d’une durée de 5 ans.
En neuf, les logements qui ouvrent droit à cette exonération sont les logements BBC construits depuis 2009. Une seule commune a délibéré en ce sens.
En ancien il s’agit des logements antérieurs avant 1989, pour lesquels des travaux importants d’amélioration thermique ont été réalisés : au moins 10 000 € sur l’année et 15 000 € étalés sur 3 ans. Six communes ont délibéré en ce sens.
L’ADIL n’est pas habilité à publier la liste des communes selon qu’elles ont supprimé ou instauré une exonération temporaire de taxe foncière.
Pour toute information supplémentaire et personnalisée s’adresser directement à l’ADIL.
Le choix d’une couleur de peinture par le locataire peut-être une source de contentieux lors de son départ
Le choix d’une couleur de peinture par le locataire peut-être une source de contentieux lors de son départ, le bailleur peut en effet être tenté d’effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.
Quel est l’état actuel de la jurisprudence sur ce point?
Jusqu’à présent les tribunaux n’avaient jamais validé cette retenue, considérant ainsi qu’un locataire ne saurait être sanctionné lorsqu’il a remplacé la peinture blanche d’origine par des couleurs « passe-partout » ¹ ou encore lorsqu’il a fait le choix de couleurs moins « classiques » (choix d'une couleur rouge vif pour les parois murales des toilettes, ainsi qu’un pan du mur de la salle de bains ² ou encore des couleurs différentes de peinture dans chaque pièce : bleu, rose, mauve, bordeaux clair pour l'essentiel ³). Ces décisions fondent leur refus sur le fait que ce choix ne constitue pas une transformation de la chose louée qui aurait été sanctionnable au regard des obligations du locataire (article 7f loi du 6 juillet 1989), et que, par ailleurs, il ne s’agit pas de couleurs excentriques empêchant une habitabilité normale, c'est-à-dire empêchant pas la possibilité de relouer en l’état.
Dans une affaire plus récente*, (la totalité d’une chambre peint en rouge vif; les carreaux de faïence de la salle de bain peint en rose et les encadrements en vert; en rose les murs du salon et en vert les plinthes et la porte) le juge a cette fois-ci imputé en partie les travaux de réfection de peinture sur le dépôt de garantie, considérant l’impossibilité pour le bailleur de relouer en l'état le logement ainsi coloré, même s’il précise que l’initiative du locataire ne pouvait pour autant être qualifiée de véritable dégradation.
« L’impossibilité de relouer en l’état » est une notion empreinte d’une certaine subjectivité et en cas de litige relève de l’appréciation souveraine du juge. Il est donc prudent pour le locataire, en l’état actuel de la jurisprudence, d’éviter de choisir une décoration intérieure par trop « exubérante ».
¹ CA Nancy du 1er février 1995 ² CA Paris du 20 septembre 2005 ³ CA Paris du 10 janvier 2008
* CA Grenoble du 25 octobre 2011
A propos de la régularisation annuelle des provisions pour charges locatives
Lorsqu’un logement est loué nu à usage d’habitation principale dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut demander au locataire le versement de provisions pour charges chaque mois. Une régularisation doit être effectuée dans ce cas chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles (article 23). Si le montant réel des charges est supérieur à la somme des provisions mensuelles versées, le locataire devra supporter la différence. Inversement, si les provisions sont trop importantes, le propriétaire devra restituer au locataire la différence.
Un décompte des charges doit ainsi être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et doit indiquer :
- Les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent ainsi que les quantités consommées (par exemple pour l’eau et l’énergie)
- Dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.
Les pièces justificatives des charges (par exemple les factures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l’envoi de ce décompte. Le locataire a la possibilité de consulter le détail des dépenses auprès du propriétaire ou, si l’immeuble est en copropriété, auprès du syndic.
Que se passe-t-il en l’absence de régularisation annuelle des charges ?
Si l’obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation n’est assortie d’aucune sanction, locataire et propriétaire peuvent cependant réclamer les régularisations sur les cinq dernières années (article 2224 du Code civil).
Une décision de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 21 mars 2012 doit cependant attirer l’attention du bailleur et du locataire.
Plus de 7 ans après la conclusion du contrat de location, un propriétaire réclamait une somme représentant plus du triple du montant des charges provisionnées au titre de la régularisation des charges.
Or la fille et le gendre de la locataire avaient à plusieurs reprises adressé au bailleur des courriers s’inquiétant de n’avoir reçu aucun état des charges et donc aucun récapitulatif débiteur ou créditeur de leur situation et avaient sollicité leur régularisation. Leurs courriers étaient restés sans réponse.
Si la réclamation du bailleur sur une période écoulée de 5 ans a été considérée juridiquement recevable et exacte dans son calcul, elle était également jugée déloyale et brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat.
Le bailleur a ainsi engagé sa responsabilité et a été condamné à des dommages intérêts légèrement supérieurs aux sommes réclamées par lui.
Cette décision rappelle l’intérêt d’effectuer ou de réclamer la régularisation des provisions chaque année car un arriéré important peut s’accumuler en faveur ou défaveur du locataire ou du bailleur.