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A propos des logements non décents

Principe général

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi TEPCV (loi n°2015- 992 du 17.8.15 : art. 12) dispose que "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation". La loi prévoit ainsi d’intégrer la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent.

Depuis le 1er janvier 2018, le logement décent doit être étanche à l’air (décret du 9.3.17 : art. 1er) :

  • il est protégé contre les infiltrations d’air parasites (par exemple, les ouvrants tels que portes et fenêtres doivent être jointifs),
  • les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante,
  • les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres,
  • les cheminées doivent être munies de trappes.

Les caractéristiques de l’aération suffisante du logement sont précisées : les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être "en bon état". Ils permettent, en plus du renouvellement de l'air, "une évacuation de l'humidité", tous deux adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

À noter : la loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat instaure un seuil maximal de consommation d’énergie finale.

En application de cette loi, le décret du 11 janvier 2021 ajoute un nouvel article au « décret décence ». Pour être qualifié de « décent, le logement devra avoir une consommation d’énergie (estimée par le Diagnostic de performance énergétique – DPE)  inférieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Cette disposition entrera en vigueur le 1er janvier 2023 et ne s’appliquera qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date. Elle ne concernera que la France métropolitaine.

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Non décence et aides au logement

La décence du logement est une condition au versement de l’allocation logement. Les organismes payeurs des aides au logement peuvent vérifier sur place la conformité du logement aux normes de décence.

S’il est constaté la non décence du logement, il y a suspension du versement de l’allocation logement.

La demande de mise aux normes

Elle est adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle détaille de façon très précise les manquements aux normes de décence. Il peut y être joint des photos mais aussi la fiche synthétique d’appréciation de la décence figurant dans la brochure du Ministère du Logement. Si ce courrier demeure sans effet, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

La saisine de la Commission Départementale de Conciliation

La commission départementale de conciliation est saisie par lettre recommandée. La commission départementale de conciliation est composée à parité de représentants des locataires et des propriétaires. DDETS (Direction Départementale de l'Emploi du Travail et de la Solidarité) - 13 rue Biot - BP 10584 - 60005 Beauvais cedex - tél : 0344064800.

La lettre contient en deux exemplaires, le bail, copie de la lettre précédemment adressée au bailleur.

Saisine du juge

Le locataire peut saisir le juge. Il peut également assigner son bailleur suite à une non conciliation. Le juge pourra imposer, outre la réalisation de travaux de mise en conformité, une diminution du montant du loyer ou une suspension de celui-ci. Il pourra également assortir d’une astreinte l’obligation des travaux de mise en conformité.

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